Hypoteční sazby v Česku opět rostou. Přitom Česká národní banka svou základní úrokovou sazbu aktuálně nezvyšuje. Jak je tedy možné, že některé banky začínají hypotéky zdražovat?
Odpověď najdeme především na finančních trzích.
Cena hypotéky totiž nezávisí pouze na základní sazbě ČNB. Velkou roli hraje také cena peněz na mezibankovním trhu, vývoj úrokových swapů neboli IRS a především očekávání, kam se úrokové sazby budou vyvíjet v budoucnu.
A právě zde se během posledních měsíců situace výrazně změnila.
Hypoteční sazby neurčuje pouze ČNB
Jedním z nejčastějších omylů, se kterým se u klientů setkávám, je představa:
„Když ČNB sníží sazby, hypotéky automaticky zlevní.“
Ve skutečnosti je situace složitější.
Základní sazba ČNB má na cenu peněz samozřejmě velký vliv. U hypoték s několikaletou fixací ale banky sledují také dlouhodobější tržní úrokové sazby.
Pokud vám banka nabídne například hypotéku s tříletou fixací, garantuje vám danou úrokovou sazbu po dobu tří let.
Proto ji nezajímá pouze cena peněz dnes, ale také to, jak finanční trh očekává vývoj úrokových sazeb v následujících letech.
Jedním z důležitých ukazatelů tohoto očekávání jsou IRS sazby.
Co je IRS a proč ovlivňuje hypoteční sazby?
IRS je zkratka pro Interest Rate Swap neboli úrokový swap.
Pro běžného klienta není potřeba znát jeho technické fungování. Zjednodušeně si ho můžeme představit jako jeden z ukazatelů ceny dlouhodobějších peněz na finančním trhu a ceny zajištění úrokového rizika.
Pro hypotéky je tento ukazatel zajímavý právě proto, že většina klientů volí fixaci úrokové sazby na několik let.
ČNB například ve své analýze používá tříletý IRS jako referenční sazbu pro modelování hypotečních sazeb. Zároveň upozorňuje, že změny tržních sazeb se do sazeb nabízených klientům nepropisují okamžitě.
A právě vývoj tříletého IRS je nyní velmi zajímavý.
3letý IRS se dostal téměř k 5 %
Ještě na začátku roku 2026 se 3letý korunový IRS pohyboval přibližně kolem 3,4 %.
K 16. září se podle dat Patria dostal přibližně na 4,93 %.
To znamená velmi výrazný nárůst během několika měsíců.
Pro hypoteční trh je to důležitá informace.
Pokud tržní úrokové sazby rostou, bankám se zhoršují podmínky pro nabízení nízkých sazeb u dlouhodobějších fixací.
Růst IRS proto vytváří tlak na růst hypotečních sazeb.
Neznamená to ale, že když IRS vzroste například o 0,5 procentního bodu, hypotéky automaticky zdraží o stejných 0,5 bodu.
Do ceny hypotéky vstupují také marže banky, konkurence na trhu, náklady na financování, obchodní strategie a samozřejmě bonita konkrétního klienta.
Proč hypoteční sazby v roce 2026 rostou?
Za současným růstem tržních sazeb není jediný důvod. Jde o kombinaci několika faktorů.
1. Trh se znovu obává inflace
Aktuální inflace v České republice přitom sama o sobě nevypadá dramaticky. Spotřebitelské ceny v srpnu meziročně vzrostly o 1,9 %.
Finanční trhy se ale nedívají pouze na současnost.
Snaží se odhadnout, jak bude inflace vypadat za několik měsíců nebo let.
A právě tato očekávání jsou pro dlouhodobější úrokové sazby zásadní.
2. Rostou ceny energií
Dalším rizikem jsou ceny ropy a dalších energií.
Dražší energie se postupně mohou promítat do dopravy, výroby i cen zboží a služeb.
Pokud finanční trhy očekávají, že vyšší ceny energií přinesou další inflační tlaky, promítají tato očekávání také do úrokových sazeb.
3. Rostou výnosy státních dluhopisů
Důležitý není pouze český trh.
Výrazný růst výnosů státních dluhopisů sledujeme také na velkých světových trzích.
Vyšší požadované výnosy investorů znamenají obecně dražší dlouhodobé financování.
A protože jsou globální finanční trhy propojené, vývoj ve Spojených státech a Evropě se může postupně přelévat také do korunových úrokových sazeb.
4. Státy se více zadlužují
Dalším faktorem je vysoké zadlužení a potřeba států financovat své rozpočty.
Pokud vlády vydávají větší množství dluhopisů, musí pro ně najít kupce.
Investoři přitom mohou požadovat vyšší výnos.
Výsledkem může být další tlak na růst dlouhodobých úrokových sazeb.
5. Centrální banky nemusí se snižováním sazeb spěchat
Ještě nedávno finanční trhy očekávaly poměrně rychlý návrat k nižším úrokovým sazbám.
Vyšší inflační rizika ale tento scénář komplikují.
Pokud centrální banky ponechají své sazby výše po delší dobu, promítá se toto očekávání také do dlouhodobějších tržních sazeb.
A následně i do hypotečního trhu.
Jak rychle se růst IRS projeví v hypotékách?
Tady je důležitá jedna věc.
Ne okamžitě.
Banky mohou mít část financování nebo úrokového rizika zajištěnou dopředu. Zároveň mezi sebou soutěží a mohou část růstu nákladů určitou dobu kompenzovat nižší marží.
ČNB ve své analýze přenosu tržních sazeb do klientských úrokových sazeb ukazuje, že reakce může přicházet postupně a s několikaměsíčním zpožděním.
Proto může nastat situace, kdy IRS už několik týdnů výrazně roste, ale v hypotečních sazebnících bank zatím vidíme pouze relativně malou změnu.
Pokud však tržní sazby zůstanou vysoko delší dobu, tlak na banky se postupně zvyšuje.
Budou hypoteční sazby dál růst?
To dnes nikdo s jistotou neví.
A právě to považuji za důležité říct.
Pokud by klesly ceny energií, zmírnila se geopolitická rizika a finanční trhy začaly očekávat nižší inflaci a rychlejší snižování sazeb centrálních bank, mohou IRS sazby opět klesnout.
Stejně tak ale mohou zůstat na současných úrovních nebo ještě vzrůst.
Vývoj posledních měsíců nám proto připomíná, že předpovídat úrokové sazby několik let dopředu je velmi obtížné.
Vyplatí se s hypotékou čekat na nižší sazby?
Tuto otázku dnes dostávám od klientů poměrně často.
Moje odpověď je, že bych rozhodnutí o koupi nemovitosti nestavěl pouze na snaze trefit nejnižší hypoteční sazbu.
Často slyším:
„Počkám ještě půl roku. Hypotéky určitě zlevní.“
Jenže jistotu nemáme.
Místo spekulace na vývoj sazeb je podle mě důležitější správně nastavit celé financování.
Řešil bych zejména výši úvěru a měsíční splátky, délku fixace, finanční rezervu po nákupu, možnosti mimořádných splátek, budoucí refinancování a celkovou finanční situaci domácnosti.
Jakou fixaci hypotéky dnes zvolit?
Neexistuje jedna správná délka fixace pro všechny.
Kratší fixace může dávat smysl klientovi, který chce mít dříve možnost reagovat na případný pokles sazeb.
Delší fixace naopak přináší větší jistotu výše splátky.
Rozhodnutí by proto nemělo vycházet pouze z otázky:
„Která sazba je dnes nejnižší?“
Důležitější otázka zní:
„Jaké nastavení hypotéky odpovídá mému finančnímu plánu a co se stane, pokud se sazby nebudou vyvíjet podle očekávání?“
Co si z aktuálního vývoje hypotečních sazeb odnést?
Současný vývoj ukazuje tři důležité věci.
Hypoteční sazby nejsou přímo řízené sazbou ČNB.
Finanční trhy mohou změnit očekávání velmi rychle.
A především:
Hypotéku bych nestavěl na předpovědi, kde budou sazby za šest měsíců.
Je to finanční rozhodnutí na desítky let.
Proto je podle mě důležitější než hledání absolutně nejnižší sazby správně nastavená strategie financování.
Pokud právě řešíte novou hypotéku, koupi nemovitosti nebo vám v následujících měsících končí fixace, můžeme společně porovnat možnosti jednotlivých bank a nastavit financování tak, aby dávalo smysl nejen dnes, ale i v dalších letech.